Immobilien als Kapitalanlage


Immobilien bilden eine bedeutende zweite Säule der Vermögensanlage und sind weitgehend unabhängig vom Kapitalmarkt. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und ein Dach über dem Kopf stellt ein elementares Existenzrecht dar. Daher bleiben Immobilien, selbst in Krisenzeiten, eine stabile Anlageform.

 

Fokus auf kleine Wohneinheiten
Im Bereich der Kapitalanlage empfiehlt sich ein Fokus auf 1- bis maximal 1,5-Zimmer-Wohnungen. Diese bieten im Vergleich zu größeren Einheiten mehrere Vorteile:

  • Höhere Rendite bezogen auf die Quadratmeterzahl.
  • Geringere Anschaffungs- und Erhaltungskosten.
  • Leichtere Wiedervermietbarkeit, da kleine Wohnungen für eine breitere Zielgruppe erschwinglich sind.

 

Vorteil der Fremdfinanzierung
Ein wesentlicher Unterschied zum Kapitalmarkt liegt in der Möglichkeit, Immobilien durch Fremdkapital zu finanzieren. Diese Hebelwirkung ermöglicht es, mit einem Eigenkapitalanteil von lediglich 20–30 % plus Kaufnebenkosten eine Immobilie zu erwerben. Die verbleibende Summe wird über einen Kredit finanziert. Dies hat mehrere Vorteile:

  • Steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen, Instandhaltungs- und Betriebskosten.
  • Wertsteigerung durch Sanierungen, die zusätzlich abgeschrieben werden können.
  • Langfristige Wertschöpfung durch Mietüberschüsse, die beispielsweise in ETFs wie den S&P 500 reinvestiert werden können, um weiteres Eigenkapital aufzubauen.

 

Standortkenntnis und Verhandlungsgeschick
Durch sorgfältige Standortanalyse und geschickte Verhandlungsstrategien lässt sich der Kaufpreis mitunter reduzieren, was die Rendite nachhaltig erhöht.

 

Steuerliche Vorteile
Immobilien bieten ein erhebliches steuerliches Potenzial. Folgende Kosten können steuerlich geltend gemacht werden:

  1. Betriebskosten: Verwaltung, Reparaturen, Versicherungen.
  2. Finanzierungskosten: Zinsen und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen.
  3. Abschreibungen: 2 % pro Jahr des Gebäudewertes (bei Wohnimmobilien in Deutschland).
  4. Nebenkosten: Grundsteuer, Energie- und Wasserkosten (falls vom Vermieter getragen).
  5. Sonstige Kosten: Maklergebühren, Notarkosten, Werbungskosten.
  6. Fahrtkosten: Zum Beispiel 0,30 Euro pro Kilometer.
  7. Rückstellungen: Für Mietausfälle und Reparaturen.
  8. Modernisierung:  Bei Renovierung oder Sanierung.

 

Mietmanagement
Eine genaue Kalkulation ist entscheidend. Die Mieteinnahmen sollten die Kredit- und Betriebskosten mindestens decken, um ein „Draufzahlen“ zu vermeiden. Eine Staffelmiete im Vertrag kann dazu beitragen, die Einnahmen planbar und regelmäßig zu erhöhen.

Verwaltung im Alter
Mieterträge bieten eine planbare Einkommensquelle im Alter. Sollte die Verwaltung der Immobilie zu aufwendig werden, kann ein professioneller Verwalter beauftragt werden. Es empfiehlt sich jedoch, dessen Abrechnungen regelmäßig kritisch zu prüfen.

Vorteile gegenüber dem Kapitalmarkt
Immobilien bieten neben steuerlichen Vorteilen den Vorteil, dass sie weniger liquid sind als Aktien. Dies sorgt für Disziplin bei der Vermögensbildung. Zudem wirken regelmäßige Kreditraten als langfristiger Sparplan.

 

Zusätzliche Strategien

  • Mietüberschüsse können in ETFs investiert werden, um weiteres Kapital für zukünftige Immobilienkäufe oder die Tilgung bestehender Kredite aufzubauen.
  • Kurz vor Kreditende sollte ein Umschichten in konservative Geldmarkt-ETFs erfolgen, um Schwankungen zu minimieren.
  • Rücklagenbildung: Für Reparaturen und Steuernachzahlungen empfiehlt sich die Anlage in sichere Geldmarkt-ETFs.

 

Zusammenfassung
Immobilien sind ein wesentlicher Bestandteil des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge. Neben ETFs und Gold bieten sie eine wertstabile Alternative, die sich durch steuerliche Vorteile, Fremdkapitalfinanzierung und regelmäßige Mieteinnahmen auszeichnet. Ein diszipliniertes Management und strategisches Handeln können die langfristige Rendite erheblich steigern.